부동산 경매와 업무 영역


부동산 경매절차는 브로커들이 판을 치는 곳이라는 부정적 이미지가 아직도 존재하고 있습니다. 법원에서 판사로 재직하면서 경매사건을 담당해 본 적도 있고 변호사를 하면서 경매관련 분쟁을 직접 수입하여 처리해 본 결과 아직도 경매절차에는 허점이 많다는 것을 느끼게 됩니다.

얼마 전에 잘 아시는 고객이 수십억원의 임야 10만여평을 경매로 매수하였다고 자랑하신 적이 있는데 1주일 만에 매각불허가 결정이 났습니다. 이유는 경매개시결정이 채무자, 소유자에게 송달이 되지 않았다는 것이었습니다. 4년 동안 경매가 진행되었고 유찰도 수차례 되었는데 낙찰이 된 후 검토해 보니 송달이 부적법하다는 것이었습니다.

경매절차의 가장 중대한 하자, 흠은 채무자, 소유자에게 송달하지 않고 경매를 진행하는 것입니다.
2007. 당시 특례법에 의하면 금융기관의 연체대출로 인한 경매의 경우에는 소유자의 주소지에 우편으로 경매개시결정을 보내면 되고 직접 그 내용을 받아 보았는지 여부는 따지지 않게 되었는데 그 사건은 특례법의 적용이 없으므로 정식 송달을 해서 소유자가 받아보도록 해야 한다는 것이었습니다.

결국 이의신청과 항고라는 분쟁이 생기게 되었습니다.

이와 같이 경매에서 예상치 못한 문제가 발생하여 억울한 사람들이 생기는 경우가 많이 생기게 됩니다. 

또 경매절차에 낙찰받은 사람에게 경매를 무효화 시키고 취소시키도록 한 후 물건을 인수해 가는 경우도 있습니다. 임의경매의 경우에는 근저당권에 기한 채무를 변제하고 근저당권을 말소시키면 최고가 매수인의 경매가 무효가 되고 경매절차가 취소됩니다. 이를 노리고 원하지 않는 낙찰자를 배제시키는 방법으로 이것이 악용되기도 합니다.

경매절차에 대한 설명은 고객지원 법률자료실을 참조하시기 바랍니다. 

자세한 분쟁이나 해결책에 대하여는 사무실에 직접 방문하시거나 문의하시여 경솔한 판단으로 손해를 보시는 일이 없도록 하시기 바랍니다.

이재구 변호사 드림







저희 사무실에서는 아래와 같은 경매와 관련된 분쟁을 해결해 드리고 있습니다. 

경매절차에서의 배당과 관련된 분쟁

⊙ 소액임차인들을 상대로 한 배당배제신청, 배당이의
   대법 '담보 꽉찬 아파트 임차, 보호 못받아' 

                 대법 '담보 꽉찬 아파트 임차, 보호 못받아'                  

    http://www.lawnb.com/lawinfo/contents_view.asp?cid=5D5C216DE64B4DDD9FFC4D2DA933CFCA


 ⊙ 배당이의 소송
    허위 채권자, 가장임차인들에 대한 배당을 배제하는 소송

 ⊙ 제3자 이의 소송
    경매 부동산 중 타인의 소유 물건이 있는 경우 이를 경매에서 제외시키는 소송

 ⊙ 부동산 인도명령
    경매로 취득한 부동산에 불법 점유자가 있거나 채무자, 소유자가 나가지 않는 경우 건물명도나 토지 인도청구라는 정식 소송을 하지 않고 간편하게 토지, 건물을 넘겨받은 소송

 ⊙ 유치권부존재 확인 소송
   경매에서는 항상 불법 유치권자들이 나타나 불법적인 점유를 하면서 경매를 방해하고 있으므로 이러한 유치권자들을 상대로 유치권이 없다는 것을 확인받는 소송

 ⊙ 법인회생
   경매가 진행중인 회사의 경우 청산가치보다 기업계속가치가 높고 파산보다는 기업을 유지시켜 채무를 변제하도록 하는 것이 채권자들에게 유리하다고 판단되면 법원에 회생개시신청을 하여 경매를 중단시키고 회생계획안을 인가받아 기업을 유지하는 방법이 낫다.

 

 

 
 
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