부동산 소송의 개요


 저희 사무소에서는 부동산 관련 분쟁, 경매 관련 분쟁, 부동산등기특별조치법에 관련된 분쟁, 건설공사 관련 분쟁, 유치권 관련 분쟁, 종중 재산을 둘러싼 분쟁,사찰의 주지임명 등 분열과 관련된 문제, 임대차 관련, 매매계약 해제 관련 분쟁등 각종 민사소송을 수행하여 왔습니다.
특히, 부동산 관련 소송에 대한 많은 경험과 노하우를 축척하고 있습니다. 

이재구 변호사 드림


업무영역


ㆍ부동산 거래 및 등기관련 소송
ㆍ매매계약의 해제, 이전등기말소 등 계약관련 분쟁
ㆍ부동산등기특별조치법 관련 분쟁, 종중의 설립, 종중 재산의 반환청구, 사찰의 주지임명 무효, 사찰의 재산 반환 청
구 소송 등
ㆍ주택 및 상가 임대차 관계
ㆍ경매
(유치권, 배당이의, 근저당말소, 집행정지, 매각허가결정에 대한 이의, 집행문 부여에 대한 이의, 제3자 이의의 소)
ㆍ어음 수표 소송, 상거래 채권관계
ㆍ금전 소비대차, 근저당권 말소 등


 ⊙ 소유권이전등기말소
   
이전된 이전등기가 원인무효인 경우 이를 말소하는 소송
    자식이 부모 몰래 자신 앞으로 증여를 원인으로 이전등기를 한 경우, 처가 남편의 인감도장과 신분증을 이용하여 부동산을 처분한 경우 등

 ⊙ 중복등기의 말소
   과거에는 등기가 이중으로 되어 있는 경우가 있다. 중복된 등기를 말소하여 하나의 등기부로 정리하는 소송


 ⊙ 주위토지통행권확인
   최근 토지에 통행하는 문제로 다툼이 많아지고 있다. 맹지의 토지로 진출입할 도로가 없는 경우 출입에 필요한 통행로를 확보하기 위하여 제기하는 소송. 가처분으로 통행방해금지가처분을 제기하는 것이 더 빠른 방법일 수 있다. 
   주위토지통행권이 인정되는 경우 도로의 폭에 대하여는 법에 정해 놓은 것이 없다. 토지를 사용하는데 필요한 최소한의 도로이므로 도시지역 내에서는 건축허가에 필요한 3미터가 인정될 수 있지만 농촌지역이나 산에 출입하는 경우에는 도로폭이 달라진다.

 ⊙ 임대아파트 분양전환 소송
   최근 임대아파트 임대기간 만료이후의 분양전환에 대한 소송이 늘고 있다. 임대사업자는 분양시기와 분양가격을 마음대로 정하지 못하게 되어 있다. 서로 원만하게 합의하지 못하는 경우 법원의 소송을 통해 해결하는 방법을 택하게 된다.  

 ⊙ 공유물분할 소송
    1/2씩 지분을 가진 공유 부동산을 분할하는 방법은 당사자의 협의이다. 공유물분할은 원칙적으로 현물분할이 우선이고 현물분할이 안되면 경매분할을 하게 된다. 아주 작은 토지는 반으로 나누면 쓸모가 없어진다. 분할하면 가치가 많이 하락하는 경우에는 전체를 경매한 다음 금액으로 나누는 것이 낫다.   

 ⊙ 경매 이후의 명도청구
    부동산을 경매로 매수한 경우 6개월 내에 인도명령을 신청하면 간이한 절차로 토지나 건물을 넘겨받을 수 있다. 그러나 유치권 주장이 있다거나 토지에 지하구조물이 설치되어 있는 경우, 수목을 식재한 경우, 지하 터파기를 하고 골조 공사를 하다가 경매가 된 경우처럼 단순한 토지인도만으로 해결되지 않는 경우에는 정식으로 구조물인도나, 건물명도, 토지인도 청구를 해야 한다. 

  ⊙ 부동산매매계약의 해제
    부동산의 가격은 천차만별이다. 속아서 가격을 비싸게 주고 살 수도 있고, 진입로가 없거나 땅에서 물이 솟아 쓸모없는 땅을 살 수도 있다. 경사가 심한 곳의 위치를 속여 평지인 땅이 매매대상 토지라고 속여 팔기도 한다. 일단 이전등기를 해주면 매매대금을 주겠다고 속인 다음 이전등기를 하고 매매대금을 떼어 먹는 경우도 있다. 이러한 경우 계약해제 등의 분쟁이 발생한다. 
   사례 중에는 75억 원에 토지를 매도한 후 50억 원만 받은 상태에서 이전등기를 해주면 은행 대출을 받아  잔금 25억 원을 준다고 했는데 이를 지키지 않아 계약해제가 문제가 된 것이 있었다. 매도인이 사망하자 세무서에서 잔금 25억 원도 채권이므로 상속받은 것으로 보고 상속세를 부과하였고, 75억 원에 부동산을 양도했으므로 이에 대한 양도소득세도 내라고 통보하였다. 만약 토지를 매도하지 않고 그대로 보유하고 있었다면 공시지가로 상속세만 낼 수 있었지만 이미 이전등기를 해 주고 매매금액을 정해 놓았기 때문에 이전등기 당시 양도에 대한 양도소득세까지 부과하였던 것이다. 이러한 경우 매매계약이 해제되었다고 본다면 양도소득세는 부과해서는 안되는 것이고, 매매대금에 대한 상속세도 다시 산정해야 하는 것이다.

 ⊙ 취득시효 소송
    남의 땅이 내 집터를 침범하고 있다면 경계를 측량해서 토지를 반환하라고 소를 제기할 수 있다. 그런데 권리행사를 10년이나 20년간 행사하지 않으면 소유권을 상실할 수 있다. 상대방이 자신이 매수한 토지로 알고 20년을 점유, 사용해 왔다고 주장하면 취득시효가 완성되어 소유권이 상대방에게 넘어간다. 경계가 분명하고 내 소유 토지로 점유해 온 것이 확실하면 취득시효 완성을 이유로 소유권을 인정받을 수 있다.   

⊙ 근저당권 말소 소송
   돈을 빌리면서 담보로 제공한 부동산에 대한 근저당권설정등기는 시효가 있다. 채무 소멸시효는 10년이다. 상인들 사이의 상행위로 인한 채무는 5년이다. 소멸시효 기간이 지나면 채무가 없어지므로 이에 기한 근저당권말소 소를 제기할 수 있다.   

 ⊙ 아파트 하자보수에 갈음한 손해배상청구 소송
   아파트의 분양사가 시공사에 대하여 10년 기간 내에 발생한 하자에 대한 보수비 등을 손해배상청구할 수 있다. 이 경우 하자보수 청구권자가 입주자대표회의나 관리단이 아닌 각 수분양자나 구분소유권자이고, 입주자대표회의는 이들의 권리를 양도받아 소를 수행할 수 있다.


⊙ 가압류, 가처분 관련 소송
   부당한 가압류, 가처분을 당한 경우 해방공탁을 통한 집행해제 신청, 가압류이의, 가처분이의 신청, 제소명령 신청, 가압류, 가처분 취소 소송 등을 통한 신속한 권리구제를 할 수 있다. 가압류, 가처분이 채무자(소유자)가 알지 못하는 사이에 이루어지면 채무자는 예측하지 못한 손해를 입게 된다.

⊙ 건물철거 소송
   토지위에 소유자 동의 없이 건축된 건물의 철거를 청구하는 소송
   이 경우 건물의 소유자는 임대차 계약 종료의 경우 건물매수청구권을 행사할 수 있다. 또는 토지에 대한 취득시효 주장을 하는 경우도 있다. 
  지하 구조물이 있는 건물의 철거의 경우 지하 구조물 전체를 파내다 보면 인근 건물의 붕괴위험이 있다. 이때에는 사회통념상 어디까지 파내야 하는지 문제가 된다.

⊙ 건물, 도로 등 공작물의 하자로 인한 손해배상 청구 소송
   공작물의 하자, 보존 관리상의 하자로 인하여 손해를 입은 경우 점유자, 소유자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 식당의 건물 난간이 부러지면서 넘어진 경우, 국도나 지방도의 빙판에서 차라 미끄러진 사고, 공사장의 웅덩이에 빠진 사고 등 공작물, 건물, 도로 등 시설관리 하자로 인한 손해배상을 청구하는 것이 가능하다.

 

 
 
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