양도소득세관련 계약해제
이재구변호사
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21.10.08

부동산을 매매하고 이전등기까지 마쳤는데 양도소득세가 엄청나게 나왔다. 이러한 경우 매매계약을 합의해제할 수 있을까? 

잔금 지급전에 소유권이전등기를 해 주었으나 매수인이 잔금을 지급하지 않아 계약을 해제한 사건이 있었다. 매수인은 잔금을 주지 않은 상태에서 부동산을 타에 처분하기까지 하여 매매계약을 해제하였음에도 원상회복이 어려워 소유권이전등기 환원이 불가능한 경우도 있을 수 있다. 이러한 경우 매도인은 원상회복을 할 수 없는 손해가 발생하게 될 것이고 매수인을 상대로 손해배상청구권을 취득하게 될 것이다. 잔금만 받지 못한 상태에서 이전등기를 했다가 잔금을 주지 않아 계약을 해제한 경우에는 계약금을 몰취하고 중도금은 돌려줘야 할 것이다. 잔금까지 받고 이전등기까지 마친 후 서로 합의해 계약을 해제하고 원상복구하기로 했다면 모든 매매대금을 돌려줘야 할 것이다. 매매에 기하여 이전등기를 하였다가 매매계약을 합의해제하면서 소유권이전등기를 말소하지 아니하고 매도인 앞으로 다시 소유권이전등기를 마친 경우도 있을 수있다.

이러한 경우 모두 양도소득세를 부과해서는 안된다. 매매계약이 중도금, 잔금 미지급을 이유로 해제되거나, 잔금까지 지급한 후 합의해제된 경우 모두 매매계약은 무효가 된 것이므로 양도 자체가 없었던 것이 된다. 양도소득세는 매매계약과 같은 양도가 있어야 하는데 양도 자체가 없다면 양도소득세도 발생할 수 없는 것이다.

소득세법에서는 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 유상양도로 보는 의제규정이 있다. 그러나 이 규정이 있다고 하더라도 매매대금이 전혀 지급되지 않았거나 그 후 매매계약이 해제되어 원상복구가 된 경우까지 양도가 있었던 것으로 의제하는 규정은 아니다. 

계약해제를 했는데 매수인이 이미 다른 사람에게 매각하여 양도인 앞으로의 원상회복이 불가능하다. 이때 매수인으로부터 매매대금 상당을 손해배상으로 받아야 한다. 이 경우에는 결국 매매대금 상당의 손해배상을 받은 것이 되므로 매매을 한 것과 같은 결과가 되지만 이것이 양도로 인한 소득은 아니다. 이러한 손해배상으로 취득한 채권이나 소득에대하여는 별도의 소득세가 부과될 수 있을 것이다.  ​ 

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