제시외 건물이란
이재구변호사
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21.10.08

회사가 부도 난 경우 채권자들이 회사 재산에 대하여 경매신청을 하게 된다. 개인이 돈을 빌리고 갚지 않는 경우에도 마찬가지이다. 경매신청이 되면 법원에서 입찰절차가 진행되고 최고가 매수인이 재산을 매수하게 된다. 최고가 매수인은 매각대금을 완납하고 소유자가 된다. 

그런 경우에 경매로 매수한 부동산을 인도받는 방법은 무엇일까? 그냥 매각대금을 완납했다는 증명서나 이전등기만으로 기존의 소유자나 임차인, 유치권자를 내보낼 수는 없다. 법원에 별도로 인도명령 신청을 해야 한다. 경매가 아닌 경우에는 정식 명도청구 소송을 통해 해결해야 하지만 경매의 경우에는 인도명령에 의하여 간편하고 신속하게 부동산을 넘겨받을 수 있다.

물론 정식으로 명도 소송을 하는 것도 가능하다. 그러나 이것은 쉬운 길을 놔두고 어려운 길로 돌아가는 것이다. 실제로도 시간도 오래 걸리는 명도청구보다 인도명령 신청이 많이 이용되고 있다. 인도명령은 간이, 신속한 대신 기판력이 인정되지 않는다. 따라서 인도명령 신청이 인용되거나 기각되어도 소유자는 나중에 정식 소송을 제기할 수 있다. 다만 인도명령에 의해 강제집행을 하게 되면 사실상 점유자가 구제받을 길은 거의 없어지게 될 것이다.

인도명령이 나면 즉시 집행할 수 있다. 그런데 인도명령을 받고도 집행을 할 수 없는 경우가 있다. 전에 경매담당 판사를 할 때 토지, 건물을 경매하면서 부속건물 1동을 무허가 부속건물로 보아 제시외 건물로 표시하여 경매에 포함시켰는데 나중에 그 제시외 건물이 등기가 난 별도의 소유자가 있는 것이 확인된 경우가 있었다. 

제시외 건물은 기존의 건물에 부합된 부합물이거나 종물일 때 경매신청이 없더라도 경매 물건에 포함시켜 경매를 진행한다. 그렇지 않은 경우에는 별도 건물이므로 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 해야 한다. 이러한 절차 없이 제시외 건물을 포함하여 경매절차를 진행한 것은 입찰물건명세서의 작성 및 절차 진행에 하자가 있는 것이므로 낙찰불허가 사유가 된다. 

이러한 경우 항고를 하게 되면 매각허가를 취소하게 될 것이다. 항고를 하지 않아 매각허가 결정이 확정되었다고 하더라도 이는 법원이 남의 집을 허락도 없이 판 꼴이 되었기 때문에 무효이고, 별도 건물의 소유자는 제3자 이의의 소 등을 제기할 수 있을 것이다.  

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