일괄매각과 공유자우선매수청구권
이재구변호사
249
21.04.28

대법원 2006. 3. 13 자 2005마1078 결정 [매각허가결정에대한이의] [공2006.5.1.(249),710]

판시사항

[1] 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있는지 여부(한정 소극)
[2] 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례

결정요지

[1] 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.
[2] 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례.

참조조문

전 문

【재항고인】 재항고인(소송대리인 변호사 하양♤외 5인)

【주 문】
재항고를 기각한다.
【이 유】
재항고이유(재항고이유서 제출기한이 지나서 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.
1. 공유자의 우선매수권에 관한 법리오해 등 주장에 대하여
민사집행법 제140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권은, 공유자는 공유물 전체를 이용ㆍ관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는 데에 그 입법 취지가 있는 것이긴 하나, 그것은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급하여야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권 제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우선매수권 제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄 귀속시킨다는 목적을 달성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 원심법원의 결정과 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체부동산에 대한 우선매수권을 인정하여야 한다는 견해에 의할 경우 집행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄 귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정하여야 하는 결과가 되어 매각절차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.
이러한 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 각 부동산에 관하여 일괄매각결정을 한 집행법원의 판단은 정당하므로, 일괄매각결정이 그대로 유지되는 한 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 재항고인은 매각부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 할 것이다. 비록 원심결정의 이유가 적절하지 않으나, 원심이 재항고인의 우선매수권에 관한 주장을 배척한 결과에 있어서는 정당하다. 원심결정에는 공유자의 우선매수권 등에 관한 법리를 오해하여 결정결과에 영향을 미친 위법이 없다.
한편, 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 집행법원이 재항고인에 대하여 민사집행법 제140조에 의하여 ‘채무자의 지분’을 우선매수할 것을 신고할 수 있음을 통지하였고(이 사건 각 부동산 전체에 대한 우선매수 신고를 통지한 것은 아니다.), 재항고인에게도 매각기일 및 매각결정기일을 통지한 사정만으로는, 재항고인에게 이 사건 일괄매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있다는 신뢰를 주었다고 하기 어렵고, 달리 집행법원의 매각절차에 재항고인의 매수신고기회를 박탈하는 등의 중대한 잘못이 있다고 할 수 없다.
따라서 이 부분 재항고이유의 주장은 모두 이유 없다.
2. 법령 및 판례 위반 주장에 대하여
이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고(민사집행법 제129조 제1항), 매각허가결정에 대한 항고는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유에 의하여는 하지 못하므로(민사집행법 제122조제131조 제3항), 이해관계인은 자신이 손해를 받을 경우에만 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고, 한편 매수신고인은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하며 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 드는 주장하는 경우에 한하여 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있다(민사집행법 제129조 제2항).
이 사건에서 재항고인은 자신의 우선매수신고가 적법함을 전제로 하여 자신이 최고가매수신고인으로 매각허가를 받아야 한다고 주장하는바, 앞에서 본 바와 같이 재항고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 재항고인은 이 사건 매각허가결정에 의하여 어떠한 손해를 받는다고 할 수 없어 민사집행법 제129조 제1항에 의하여서는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 없다.
또한, 매각허가결정 후 채무자가 공매절차에서 매각대상 부동산 중 일부에 대한 소유권을 상실하였다고 하더라도, 재항고인과 같이 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하는 자는 민사집행법 제129조 제2항에 의하여 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 들지 않고 위와 같은 소유권상실의 사유를 가지고 매각허가결정에 대한 즉시항고 및 재항고의 사유로 주장할 수 없다. 재항고이유에서 들고 있는 대법원 1985. 2. 8.자 84마카31 결정은 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다. 따라서 이 부분 재항고이유의 주장도 이유 없다.
3. 결 론
그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 고현철(재판장) 강신욱 양승태 김지형(주심)

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