분양전환 임대아파트의 하자담보책임 기산점
이재구변호사
2,333
14.02.04

대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다66610 판결【손해배상(기)】[공2012상, 992]

판시사항

[1] 2005. 5. 26. 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 후 임대에서 분양으로 전환된 임대아파트의 경우에도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제671조 제1항 단서 가 적용되는지 여부(적극)
[2] 임대 후 분양전환된 집합건물의 경우 하자담보책임의 제척기간 기산점(=임대에 의한 집합건물 인도시)

판결요지

[1] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조 제1항 은, 집합건물을 건축하여 분양한 자에게 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여, 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것인데, 집합건물을 건축하여 바로 분양한 경우뿐 아니라 집합건물인 임대아파트를 건축하여 임대하였다가 분양전환을 한 경우에도 집합건물의 소유자를 보호할 필요성이 있음은 마찬가지다. 그리고 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속되고, 임대아파트의 분양전환가격을 결정할 때에 아파트의 노후 정도가 평가되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영되어 가격이 결정되었다고 단정할 수는 없으며, 분양전환되기 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하지만 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양을 받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 법적 성질 및 기능이 동일하다고 보기는 어렵다. 따라서 이러한 여러 사정 등을 함께 종합하여 보면, 2005. 5. 26. 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 후 임대에서 분양으로 전환된 임대아파트의 경우에도 집합건물법 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제671조 제1항 단서 가 적용된다고 보아야 한다.
[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조 가 준용하는 민법 제671조 제1항 단서 는 하자의 종류나 하자의 발생 시점을 고려하지 않고 일률적으로 하자담보책임의 제척기간을 ‘인도’ 후 10년으로 정하고 있는데, 집합건물법 제9조민법 제667조 내지 제671조 의 각 규정 내용에 비추어 위 ‘인도’는 인도의 원인관계를 불문하고 ‘건축 후 최초 인도’를 의미한다고 해석함이 타당하므로, 임대 후 분양전환된 집합건물의 경우에도 분양전환 시점이 아닌 임대에 의하여 집합건물을 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행한다고 할 것이다.

재판경과

참조법령

전 문

【원고, 피상고인】 호성주공 1,2차아파트 입주자대표회의 (소송대리인 법무법인 새빌 담당변호사 이주영 외 5인)
【피고, 상고인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인(유한) 한결한울 담당변호사 김호철 외 1인)
【피고보조참가인】 코오롱건설 주식회사
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
1. 상고이유를 판단한다.
가. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005.5.26.법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하'구 집합건물법'이라 한다)제9조 제1항집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용한다고 규정하였고, 민법 제671조 제1항 단서 는 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 건물의 수급인은 목적물의 하자에 관하여 인도 후 10년간 담보책임을 진다고 규정하고 있다.
한편 2005.5.26.법률 제7502호로 개정된 집합건물법은 1984.4.10.법률 제3725호로 개정된 집합건물법의 부칙 제6조 를 개정하여 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 2005.5.26.법률 제7520호로 개정되어 같은 날 시행된 주택법 제46조 의 규정에 따르도록 하였고, 위 주택법 제46조 제1항 은 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 위 집합건물법 제9조 의 규정을 배제하고 별도로 담보책임 및 하자보수에 관한 규정을 두고 있다. 그렇지만 위 주택법 부칙 제3조 (2005.5.26.개정시의 규정이 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정 에 의하여 위헌으로 선언되어 효력을 상실함에 따라 2010.4.5.법률 제10237호로 개정되었다)는 위 주택법 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여는 제46조 의 개정에 불구하고 종전의 규정에 따르도록 규정하였으므로, 2005.5.26.전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여는 여전히 집합건물법 제9조 제1항 과 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조 에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다.
따라서 2005.5.26.전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 앞서 본 민법 제671조 제1항 단서 가 적용되고, 그 하자담보책임은 인도 후 10년이라 할 것이다.
나. 집합건물법 제9조 제1항 은, 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여, 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 그 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것인데, 집합건물을 건축하여 바로 분양한 경우뿐 아니라 집합건물인 임대아파트를 건축하여 임대하였다가 분양전환을 한 경우에도 집합건물의 소유자를 보호할 필요성이 있음은 마찬가지다.
그리고 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속되고, 임대아파트의 분양전환가격을 결정할 때에 아파트의 노후 정도가 평가되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영되어 그 가격이 결정되었다고 단정할 수는 없으며, 분양전환되기 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하지만 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양을 받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질 및 기능이 동일하다고 보기는 어렵다.
따라서 이러한 여러 사정 등을 함께 종합하여 보면, 2005.5.26.전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 후 임대에서 분양으로 전환된 임대아파트의 경우에도 집합건물법 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제671조 제1항 단서 가 적용된다고 봄이 상당하다.
다. 원심은, 피고가 이 사건 아파트를 신축하여 1997.6.30.사용검사를 받아 그 무렵 장기전세주택으로 임대하였다가 2002.9.1.분양전환을 한 사실을 인정한 다음, 이 사건 아파트에 집합건물법 제9조 및 이에 의하여 준용되는 민법 제671조 제1항 단서 가 적용되어 이에 따라 이 사건 아파트에 관한 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 판단하였다.
원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 집합건물법 제9조 의 하자담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
2.다만 이 사건 아파트에 적용되는 민법 제671조 제1항 단서 에서 정한 10년의 하자담보 책임기간은 제척기간이므로, 직권으로 원고가 그 제척기간을 준수하였는지 살펴본다.
집합건물법 제9조 가 준용하는 민법 제671조 제1항 단서 는 하자의 종류나 하자의 발생시점을 고려하지 않고 일률적으로 하자담보책임의 제척기간을 '인도'후 10년으로 정하고 있는데, 집합건물법 제9조민법 제667조 내지 제671조 의 각 규정 내용에 비추어 위 '인도'는 '인도'의 원인관계를 불문하고 '건축 후 최초 인도'를 의미한다고 해석함이 타당하므로, 이 사건 아파트와 같이 임대 후 분양전환된 집합건물의 경우에도 분양전환 시점이 아닌 임대에 의하여 아파트를 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행한다고 할 것이다.
기록에 의하면, 이 사건 아파트의 사용검사일인 1997.6.30.무렵에 임차인들에게 이 사건 아파트가 인도되었음은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 그로부터 10년이 경과한2008.8.12.경, 2009.1.20.경 및 2010.6.7.경에야 이 사건 아파트를 분양받은 일부 구분소유자들로부터 피고에게 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 양도통지가 이루어졌고 원고는 2008.8.21.이 사건 소송을 제기한 사실을 알 수 있다. 따라서 원고가 위 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양수한 후 이 사건 소송을 제기하거나 소제기 후 이루어진 채권양수를 주장하여 권리를 행사한 시기는 모두 위 인도일부터 10년이 지났음이 명백하므로, 달리 위 구분소유자들이 2007.6.30.경보다 전에 피고에게 하자담보추급권을 행사하였다고 인정할만한 사정이 인정되지 않는다면, 원고가 위 구분소유자들로부터 양수한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 제척기간이 도과되었다고 보아야 할 것이다.
그럼에도 이와 달리 원심은 분양전환된 임대아파트의 경우에 집합건물법 제9조 에서 정한 하자담보책임은 분양전환으로 인하여 수분양자가 아파트를 인도받은 때부터 10년간 존속한다는 전제 아래, 이 사건 아파트의 분양전환이 이루어진 2002.9.1.경부터 10년이 지나기 전에 이 사건 소가 제기되었다는 이유로 제척기간이 도과되지 않았다고 판단하였으므로, 원심판결에는 임대 후 분양전환된 집합건물에 관한 하자담보책임의 제척기간에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.
3.그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 양창수(재판장) 전수안 이상훈 김용덕(주심)

 

 
 
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